Wat is de dubbele knip onder de Omgevingswet?
Als je wilt bouwen in afwijking van de geldende bestemming heb je heel wat vergunningen nodig. Een strategische aanpak is noodzakelijk.
Bopa of Omgevingsplan wijzigen
Past je project niet binnen het omgevingsplan? Dan moet je kiezen:
- Laat je het plan wijzigen of
- vraag je een vergunning aan om hiervan af te wijken?
Dit laatste is een Omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of Bopa.
De route via de Bopa heeft over het algemeen de voorkeur. Bij een wijziging van het omgevingsplan heb je namelijk eerst de procedure over de wijziging van het plan, met participatie, zienswijze en beroep. Daarna moet je nog een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit vragen, met weer de kans op bezwaar en beroep en hoger beroep. De Bopa kent één vergunningprocedure minder.
- De Bopa spaart tijd en geld.
Let op: Een Bopa werkt niet altijd. Als de nieuwe functie alleen mogelijk is door een verbod op een naburig perceel, bijvoorbeeld door een verbod op het gebruik van landbouwgif binnen 50m van de nieuwe woonfunctie, moet je tòch het omgevingsplan wijzigen.
De eerste knip: ruimtelijk en technisch
Anders dan eerst wordt de vergunning voor het bouwen niet meer ruimtelijk getoetst. Dat deel is een afzonderlijke vergunning geworden: de omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit. Als niet aan het omgevingsplan wordt voldaan dan vergunt de Bopa de afwijkingen van het omgevingsplan. Dit regelt dus vooral, maar niet alleen, wat vroeger de ruimtelijke ordening was. Naast de toetsing aan het omgevingsplan heb je, vaak, ook een omgevingsvergunning voor de technische bouwactiviteit nodig waarvoor aan technische normen wordt getoetst.
De voor het bouwen noodzakelijke toestemming is dus geknipt in een ruimtelijke en een technische vergunning.
- Eerste knip: De ruimtelijke en technische beoordeling is gescheiden.
Onzekerheden, tijd en kosten
De technische omgevingsvergunning is vooral gericht op de interne veiligheid en bruikbaarheid van een bouwwerk. Bezwaren van derden zullen daarom niet vaak voorkomen en nog minder vaak succesvol zijn. De regels zijn duidelijk, de gemeente kan over het algemeen geen strengere eisen stellen. Daarnaast zal een aanvrager over het algemeen aan deze eisen willen voldoen en zijn de aanpassingen technisch en dus, hoewel soms kostbaar, uitvoerbaar.
Kortom, de bouwtechnische vergunning staat meestal niet in de weg aan een project.
Dat ligt anders als het gaat om een afwijking van het omgevingsplan. Het college heeft daar een grote beleidsruimte. Vooral als een afwijking politiek gevoelig ligt of veel rumoer in de omgeving veroorzaakt is het onzeker of de Bopa verleend wordt en hoe deze eruit komt te zien.
Met de verschuiving van onderdelen uit de vergunning voor het bouwen naar de toets aan het omgevingsplan wordt de aanvraag van een Bopa gedetailleerd. De kosten van de voorbereiding daarvan worden hoger en je moet je in een vroeg stadium al op veel ontwerppunten vastleggen. Dat is vervelend bij een onzekere procedure. Er kunnen veel aanpassingen in het ontwerp nodig zijn voordat de vergunning wordt verleend. Dit vergt tijd, maar ook veel aanvullend onderzoek en werk en dus kosten. Het mooiste is eerst meer zekerheid te verkrijgen en daarna pas gaan ontwerpen.
- De Bopa is onzeker en vraagt tijd en kosten.
De dubbele knip, art. 12.27a Bkl
Terwijl het onder het oude recht verplicht was samenhangende vergunningen tegelijk aan te vragen is dat onder de Omgevingswet minder strak. Toch lijkt het dat een afwijking van het omgevingsplan één vergunning is. Met een strategische aanvraag is de Bopa in delen te knippen. Hierdoor kan je eerst de functie, bijvoorbeeld wonen, de locatie, het bouwblok, en de bouwmaten laten vergunnen. Dit is het planologische basisbesluit. Dit is de meest onzekere fase van het proces. Als dat rond is kan de stap naar de details, zoals de welstand, gemaakt worden. Hierdoor is het risico dat je een ontwerp plotseling moet verplaatsen of een aantal verdiepingen lager moet maken weggenomen. Definitieve, kostbare, keuzes hoeven zo pas gemaakt te worden als meer zekerheid bestaat.
De juridische sleutel ligt diep verborgen, namelijk in het overgangsrecht van artikel 12.27a Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Vooralsnog geldt deze regeling tot 1 januari 2032.
- Keuzes maak je pas na juridische zekerheid.
Strategische Bopa-aanvraag
Op complexe locaties kom je juridische en bestuurlijke uitdagingen tegen. Een strategische aanvraag kan je helpen risico’s te beperken, tijd te besparen en financiering zeker te stellen. Dit vraagt wel om een goed dossier en zorgvuldige juridische begeleiding.
- Strategie bespaart tijd en geld maar vraagt slimme keuzes
Conclusie
De dubbele knip maakt het vergunningentraject ingewikkelder, maar biedt tegelijk kansen. Met een strategische Bopa-aanvraag kan je tijd winnen, planologische zekerheid krijgen en jouw project beter beheersbaar maken.
Twijfel je of een strategische Bopa-aanvraag zinvol is voor jouw project? Bel gerust: ik bespreek graag hoe je de kansen van de dubbele knip optimaal benut.
