Sinds de invoering van de Omgevingswet (Ow) op 1 januari 2024 is het vergunningenstelsel voor bouwprojecten ingrijpend veranderd. Als projectontwikkelaar is het essentieel om deze veranderingen te begrijpen, zodat je je projecten efficiënt en legaal kunt uitvoeren. In deze blog bespreken we de belangrijkste aspecten van de nieuwe wetgeving, wat er precies is veranderd, en hoe je hiermee omgaat in de praktijk.
Hoe het Was: Vergunningen voor de Omgevingswet
Voor de invoering van de Omgevingswet was het verkrijgen van een bouwvergunning relatief rechtlijnig. Alle bouwactiviteiten vereisten een vergunning, tenzij expliciet vrijgesteld in het Besluit omgevingsrecht (Bor). Zelfs als geen vergunning nodig was, moesten projecten altijd voldoen aan de technische eisen van het Bouwbesluit. Dit bood een zekere mate van duidelijkheid voor projectontwikkelaars, hoewel de bureaucratie soms als hinderlijk werd ervaren.
Hoe het Nu Is: De Omgevingswet en Bouwvergunningen
Met de Omgevingswet is de situatie, anders dan de bedoeling was, complexer geworden. Artikel 5.1 Ow bepaalt dat bouwen zonder vergunning verboden is, tenzij anders is bepaald in een algemene maatregel van bestuur, het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Daarnaast introduceert de wet het concept van de ‘omgevingsplanactiviteit’ (OPA). Dit zijn activiteiten die niet in strijd zijn met het omgevingsplan maar waarvoor een vergunningplicht geldt binnen het omgevingsplan. Daarnaast bestaat de buitenplanse omgevingsplanactivityeit (BOPA). Dit is een activiteit die in strijd is met het omgevingsplan en waarvoor een vergunning nodig is.
Hierdoor is er nu een duidelijke scheiding tussen de technische bouwactiviteit en het gebruik van de grond, de omgevingsplanactiviteit. Deze scheiding wordt vaak aangeduid als “de knip”.
Voor een snelle check of je een bouwvergunning nodig hebt, kun je terecht op de website van de overheid (https://omgevingswet.overheid.nl/checken) . Echter, bij grotere of complexere projecten is het noodzakelijk om dieper in de regelgeving te duiken.
Technische Bouwvergunning: Wat Betekent Dit voor Jou?
De artikelen 2.25 en 2.26 van het Bbl geven aan voor welke bouwwerken een vergunning nodig is. Een belangrijk onderscheid wordt gemaakt tussen bouwwerken met en zonder dak. Artikel 2.27 Bbl maakt uitzonderingen op deze vergunningplicht, met name voor eenvoudige verbouwingen en kleine activiteiten zoals dakkapellen. Ook vallen bouwwerken in gevolgklasse 1 onder deze uitzonderingen.
De categorie “gevolgklasse 1” is geïntroduceerd met de Wet kwaliteitsborging (Wkb), waarin het toezicht op bouwtechnische eisen (voorheen het bouwtoezicht) wordt geprivatiseerd. Voor deze categorie is geen technische bouwvergunning nodig, maar bestaat wel een meldingsplicht bij de gemeente.
Omgevingsplanactiviteit: De Planologische Aspecten
Naast de technische eisen moet je ook rekening houden met het gebruik dat je van de ruimte mag maken. Voor activiteiten die in strijd zijn met het omgevingsplan is volgens artikel 5.1 Ow een vergunning vereist. Artikel 2.29 Bbl geeft aan wanneer een uitzondering geldt, meestal voor kleinere projecten die voorheen ook vergunningvrij waren.
Voor activiteiten die niet in strijd zijn met het omgevingsplan is geen vergunning nodig, tenzij het omgevingsplan anders bepaalt. Omdat voor bouwen volgens de wet geen omgevingsplanvergunning nodig is moet dit in het plan zelf worden geregeld. De gemeenten mogen daar dus zelf over beslissen. Voorlopig zijn de oude regels over de toetsing van een vergunningaanvraag aan een bestemmingsplan, totdat de gemeenten dit geregeld hebben, in het tijdelijk deel van het omgevingsplan ondergebracht. Dit deel wordt wel de ‘bruidsschat’ genoemd omdat de gemeenten dit bij de invoering van de wet van het rijk hebben meegekregen. In artikel 22.26 en 22.27 hiervan zijn de gevallen opgenomen die niet in strijd zijn met het omgevingsplan maar die wel vergunningplichtig zijn. Dit zijn ongeveer de gevallen die vroeger onder artikel 3 van Bijlage II Bor vielen.
Gemeenten hebben tot 2032 de tijd om de ‘bruidsschat’ (tijdelijke regels die van het Rijk zijn overgenomen) om te zetten naar hun definitieve omgevingsplan. Dit betekent dat gemeenten nu de vrijheid hebben om specifieke regels op te stellen, wat kan leiden tot verschillen in vergunningseisen per gemeente.
Tijdelijke Vergunningen: Wat is Veranderd?
Tot 1 januari 2024 zagen we voor het afwijken van bestemmingsplannen tijdelijke vergunningen. Deze vielen onder de zogenaamde ‘kruimelregeling’ van het Bor. Voor deze vergunningen gold een snellere procedure. Onder de Omgevingswet geldt in beginsel voor alle vergunningaanvragen de reguliere beslistermijn van 8 weken die eenmalig met 6 weken kan worden verlengd. Een tijdelijke vergunning levert dus geen tijdswinst meer op. Ontwikkelaars zullen deze dus minder vaak aanvragen. Toch heeft een dergelijke vergunning nog voordelen, alleen andere dan vroeger. Aan tijdelijke woningen, tot 10 jaren, worden minder strenge technische eisen gesteld, namelijk die voor bestaande bouw. Ook worden, bij een instandhoudingstermijn van minder dan 15 jaren, soepele geluidseisen gesteld. Er moet wel rekening mee worden gehouden dat als later toch wordt besloten de woningen in stand te laten alsnog aan de technische eisen voor nieuwbouw moet worden voldaan. Het aanpassen van bestaande woningen kan duurder zijn dan wanneer bij nieuwbouw direct aan deze eisen wordt voldaan.
Conclusie: Wat Betekent Dit voor Jou als Projectontwikkelaar?
De Omgevingswet heeft 24 eerdere wetten samengebracht en honderden andere regelingen gecombineerd. Echter, de complexiteit blijft, met name door de toegenomen mogelijkheid van gemeenten om aanvullende regels te stellen. De regels kunnen dus in elke gemeente anders zijn. Het is daarom essentieel om, voordat je aan een project begint, de juridische en planologische aspecten grondig te bespreken met een deskundige.
Wil je zeker weten dat je project zonder juridische problemen verloopt? Schakel dan de hulp in van een expert die je door het woud van regels kan begeleiden. Zo kun jij je richten op wat je het beste doet: ontwikkelen.
