De afspraak
Voordat een initiatiefnemer als projectontwikkelaar de formele procedure van een wijziging of afwijking van het omgevingsplan start en hoge kosten gaat maken wil hij wel weten of de gemeente mee wil werken en het plan niet bij voorbaat kansloos is. Daarnaast is de besluitvorming bij grotere projecten best ingewikkeld en omvangrijk zodat het goed is daar tevoren afspraken over te maken. De samenwerking moet geregeld worden en de kosten verdeeld en vooral moet besproken worden hoe het plan er uit gaat zien.
De vorm van de afspraken kan variëren van een principebesluit waarin het college verklaart in beginsel tot medewerking bereid te zijn tot een anterieure overeenkomst waarin partijen tekenen voor gedetailleerde afspraken. Een dergelijke anterieure overeenkomst bevat meestal afspraken over de kern van het stedenbouwkundige plan, de taakverdeling met betrekking tot de voorbereiding van de besluiten, de fasering van de bouw en de invulling van het openbaar gebied. Vooral bevat het vaak ook afspraken over het verhaal van de kosten van de gemeente op de initiatiefnemer en van de te vergoeden nadeelcompensatie (planschade). Ook worden vaak procedure afspraken gemaakt en afspraken over de samenwerking tijdens de bouw.
Afspraak is afspraak?
Om te weten wat je aan een toezegging of contract hebt moet je weten wat je hebt afgesproken en met wie.
In elk beginselbesluit en elke anterieure overeenkomst staat dat het college en de raad zich zullen inspannen om tot een aanpassing van een bestemming te komen waarbij zij hun bestuursrechtelijke verantwoordelijkheid houden. De definitieve beslissing kan mede afhankelijk van de feiten en omstandigheden die tijdens de procedure naar voren komen of naar aanleiding van gewijzigde inzichten anders uitvallen dan bij het nemen van het principebesluit of bij het tekenen van de overeenkomst is ingeschat (RvS 22 juni 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BW8520). Het gaat om een inspanningsverplichting, zelfs als dat niet uitdrukkelijk overeen is gekomen.
Er is dus nooit sprake van een vaste toezegging die leidt tot een afgesproken einddoel.
Daarnaast wordt een principebesluit genomen door het college van burgemeester en wethouders en wordt een overeenkomst met de gemeente gesloten door de burgemeester na onderhandeling met het college. In de praktijk heeft echter de gemeenteraad altijd een beslissende stem, zij het via een bindend advies bij een vergunning tot afwijken van het omgevingsplan of bij als bevoegd gezag bij het vaststellen van dit plan. Juist de gemeenteraad heeft niets toegezegd en is dus ook niet gebonden aan het besluit of de overeenkomst.
Wat heb je eraan?
Hoewel een principebesluit of een anterieure overeenkomst niet absoluut bindend is voor een gemeente zijn, zijn deze niet zonder betekenis voor een projectontwikkelaar. Je weet in elk geval dat het initiatief niet bij voorbaat kansloos is. Daarnaast zijn de procesafspraken handig en is de financiële paragraaf bindend als de plannen doorgaan. Dat geeft in elk geval meer zekerheid.
Een beslissing van de raad is ook een besluit als bedoeld in de Algemene wet bestuursrecht en moet daarom ook onderbouwd worden met argumenten en berusten op een afweging van belangen. Anders dan vaak gebeurt kan niet alleen worden volstaan met het tellen van de stemmen. Hoewel de raad veel ruimte heeft om vast te stellen wat een evenwichtige toedeling van functies aan locaties is, is zij niet volledig vrij naar wens, en willekeur, te beslissen. Het criterium dat zij moet toepassen is de evenwichtige toedeling van functies en bijvoorbeeld niet financiële overwegingen. Bij die besluitvorming moeten ook de belangen van de ontwikkelaar, waaronder de financiële, worden afgewogen. In het bijzonder moet in het voorkomende geval worden meegewogen dat een principebesluit is genomen of zelfs met instemming van de raad een anterieure overeenkomst is gesloten (RvS 13 maart 2024, ECLI:NL:RVS:2024:1067). Dit houdt in dat als in strijd met een besluit of overeenkomst wordt besloten toch niet mee te wreken aan het plan de reden om dit te doen belangrijk moet zijn. Bij die afweging van belangen kan op grond van de jurisprudentie een schadevergoeding, of vergoeding voor gemaakte kosten, opwegen tegen een geschonden toezegging (RvS 29 mei 2019; ECLI:NL:RVS:2019:1694).
Let op
Laat je bij het opstellen van een anterieure overeenkomst bijstaan door een deskundig advocaat en laat bij een weigering het beginselbesluit of de overeenkomst na te komen deze beslissing extra toetsen voordat je je er bij neerlegt.
