Kettingbeding, kwalitatieve verplichting of erfdienstbaarheid?
Wanneer u iets wilt bouwen of het gebruik van een pand of perceel wilt wijzigen, is daarvoor meestal een vergunning of andere toestemming nodig. In de praktijk zijn omwonenden vaak bezorgd dat een ontwikkeling hen benadeelt. Zij kunnen – en zullen vaak – bezwaar maken tegen de vergunning of omgevingsplanwijziging. Dat leidt vrijwel altijd tot tijdsverlies en onzekerheid voor uw project.
Juist daarom is het verstandig om vroegtijdig afspraken te maken met de buren. Dat lukt gelukkig vaak. Maar dan is het wél essentieel om die afspraken juridisch goed vast te leggen.
1. Leg afspraken altijd schriftelijk vast
Mondelinge afspraken zijn in principe geldig, maar ze zijn moeilijk te bewijzen en bieden ruimte voor misverstanden. Bovendien is een mondelinge afspraak niet goed geschikt voor situaties waarin opvolgende kopers of erfgenamen gebonden moeten zijn aan die afspraken. Met de tijd vervaagt veel.
Voor iedere afspraak die betrekking heeft op een pand, perceel of gebruik daarvan geldt daarom:
leg deze altijd schriftelijk vast.
2. Let op de inhoud: precisie voorkomt conflicten
Partijen weten vaak wel wat ze “bedoelen”, maar zodra belangen uiteen gaan lopen of zodra nieuwe eigenaren in beeld komen, kan die bedoeling snel vervagen.
Vooral bij afspraken over:
- bouwen of niet-bouwen
- gebruiksbeperkingen
- gezamenlijke voorzieningen
- privacy, licht en uitzicht
Hier is het cruciaal dat de inhoud zorgvuldig, volledig en eenduidig wordt geformuleerd.
Daarnaast is het omgevingsrecht vaak juridisch complex. Een vaag geformuleerde afspraak kan onbedoeld ruimte laten voor ontwijkconstructies of strijd kan opleveren met omgevingsplannen of vergunningen.
3. Welke juridische vorm past het best?
Niet iedere afspraak “kleeft” automatisch aan de grond. Dat is wel wat u doorgaans wíl: toekomstige eigenaren moeten ook gebonden zijn aan de gemaakte afspraken. Afhankelijk van de situatie zijn er drie veelgebruikte vormen.
3.1 Het kettingbeding
Het kettingbeding is een veel gebruikte contractvorm. Hierbij verplicht de oorspronkelijke eigenaar zich om bij verkoop dezelfde verplichtingen op te leggen aan zijn koper, die dat bij een volgende verkoop weer doet – als een ketting van opvolgende afspraken.
Kenmerken:
- vormvrij (contract kan onderhands)
- kan worden versterkt met een boetebeding
- werkt alleen als iedere opvolgende eigenaar de verplichting daadwerkelijk doorgeeft
Nadeel:
✖ Als iemand de schakel niet doorgeeft, bent u uw recht feitelijk kwijt. De nalatige eigenaar is wel aansprakelijk, maar dat herstelt de schending niet.
3.2 De kwalitatieve verplichting (art. 6:252 BW)
Artikel 6:252 BW maakt het mogelijk om een kwalitatieve verplichting te vestigen:
een verplichting om iets te dulden of na te laten met betrekking tot een onroerend goed, die automatisch overgaat op de nieuwe eigenaar.
Voorwaarden:
- verplichting moet in een notariële akte worden opgenomen
- akte moet worden ingeschreven in het Kadaster
Werking:
- alleen de verplichting gaat over op de volgende eigenaar
- het recht van de wederpartij blijft persoonlijk en blijft dus niet automatisch aan diens perceel “kleven”
Voordeel:
✔ werkt automatisch bij overdracht, dus geen afhankelijkheid van doorgeven
Beperking:
✖ alleen verplichtingen gaan automatisch mee met het object.
3.3 De erfdienstbaarheid (art. 5:70 BW)
Een erfdienstbaarheid gaat verder dan een kwalitatieve verplichting. Hierbij zijn zowel:
- de last (op het dienende erf), als
- het recht (op het heersende erf)
aan de grond gebonden.
Voorbeeld:
“Het dienende erf mag geen uitbouw realiseren hoger dan 2,5 meter.”
Kenmerken:
- altijd notariële akte
- inschrijving in het Kadaster verplicht
- beide zijden (recht én verplichting) horen bij de percelen, niet bij de personen
Voordelen:
✔ beste waarborg dat afspraken blijven gelden
✔ opvolgende verkrijgers zijn automatisch gebonden
✔ rechten en plichten “kleven” écht aan de grond
4. Wat is verstandig in de praktijk?
Voor afspraken tussen buren over bouwen, gebruik, privacy of hinder, dus in de fysieke leefomgeving, geldt in de regel:
- Een erfdienstbaarheid is de meest solide vorm, omdat zowel het recht als de verplichting aan de percelen zijn gebonden.
- Een kwalitatieve verplichting is een goed alternatief als alleen een beperking nodig is, maar geen corresponderend recht.
- Een kettingbeding is minder zeker en wordt vooral gebruikt in situaties waar snelheid, flexibiliteit belangrijk zijn.
5. Laat de inhoud én vorm goed controleren
Afspraken over de fysieke leefomgeving zijn juridisch complex. De notaris moet altijd worden betrokken, maar let erop dat de notaris vooral adviseert over vorm en inschrijving.
Wat vaak misgaat:
- afspraken zijn strijdig met het omgevingsplan
- afspraken blokkeren toekomstige vergunningverlening, of juist niet
- afspraken zijn te vaag geformuleerd
- het verkeerde instrument wordt gekozen
Laat daarom altijd ook een advocaat omgevingsrecht meelezen. Daarmee voorkomt u dat afspraken die bedoeld waren om een bezwaarprocedure te voorkomen, juist nieuwe problemen veroorzaken.
Advies nodig?
Wilt u afspraken met buren zorgvuldig vastleggen, of twijfelt u welke juridische vorm het beste past bij uw situatie? Ik denk graag met u mee—van strategisch advies tot het opstellen of beoordelen van de overeenkomst.
