Als projectontwikkelaar ben je voortdurend bezig met de ontwikkeling en verkoop van vastgoed. Of je nu bezig bent met een woningbouwproject of de verkoop van een bedrijventerrein, je wilt graag dat alles vlekkeloos verloopt. Een van de clausules die in zo’n traject wordt gebruikt, is de zogenaamde “monddoodclausule.” Maar hoe effectief is deze clausule werkelijk, en wat zijn de juridische risico’s?
Wat is een Monddoodclausule?
Een monddoodclausule is een beding in een koopovereenkomst waarin wordt bepaald dat de andere partij geen bezwaar of beroep mag instellen tegen toekomstige plannen die de ontwikkelaar in de nabijheid van het te ontwikkelen project heeft. Dit kan bijvoorbeeld relevant zijn als je een woningbouwproject in fasen ontwikkelt en wil voorkomen dat de kopers van de eerste fase de vergunningen voor de volgende fase blokkeren. Ook kan het voorkomen dat de verkoper op een deel van een kavel blijft wonen. De koper, bijvoorbeeld van een bedrijfsterrein, wil dan graag voorkomen dat deze oude eigenaar zijn uitbreidingsplannen gaat dwarsbomen.
Juridische Houdbaarheid: Een Lastige Zaak
Hoewel de monddoodclausule op het eerste gezicht een aantrekkelijke bescherming lijkt te bieden, is de juridische houdbaarheid ervan problematisch. In beginsel is een overeenkomst die iemand het recht ontneemt om naar de rechter te stappen, in strijd met de fundamentele rechten van de mens en dus nietig. Dit betekent dat de clausule in veel gevallen geen rechtskracht zal hebben.
Toch zijn er, zoals vaak in het recht, uitzonderingen. Een monddoodclausule kan wel geldig zijn, mits het toekomstige plan waarop het beding betrekking heeft voldoende concreet is omschreven. Dit betekent dat duidelijk moet worden aangegeven wat de ontwikkelaar precies van plan is: denk aan een gedetailleerde beschrijving van de bouwmassa, de exacte locatie en het beoogde gebruik van het perceel. Echter, zelfs wanneer aan deze voorwaarden wordt voldaan, geldt de clausule alleen voor de directe contractspartij. Een kettingbeding, waarbij ook opvolgende eigenaren aan de clausule worden gebonden, is in de regel niet geldig.
Handhaving en Risico’s
Een van de grootste problemen met een monddoodclausule is dat een partij, ondanks het beding, alsnog bezwaar of beroep kan instellen. De bestuursrechter zal dit bezwaar niet afwijzen op basis van de clausule, maar de zaak gewoon behandelen. Wil je als projectontwikkelaar de clausule handhaven, dan moet je naar de civiele rechter stappen, wat extra tijd en kosten met zich meebrengt.
Een mogelijke oplossing is het opnemen van een stevig boetebeding in de overeenkomst, gekoppeld aan een volledige schadevergoeding voor eventuele vertraging of mislukking van het project als gevolg van het bezwaar. Dit kan de andere partij afschrikken om alsnog naar de rechter te stappen, maar biedt geen absolute zekerheid.
Alternatieven en Aanvullende Regelingen
Gezien de onzekerheden rond de monddoodclausule, is het verstandig om ook andere juridische instrumenten te overwegen. Bijvoorbeeld, je kunt als voorwaarde voor de koop stellen dat alle noodzakelijke vergunningen verkregen moeten zijn. Als de verkoper dan bezwaar maakt, gaat de deal simpelweg niet door.
Daarnaast is het belangrijk om afspraken te maken over planschade, tegenwoordig beter bekend als nadeelcompensatie. Hiermee kan worden voorkomen dat er na de verkoop nog aanvullende schadeclaims volgen, omdat de gevolgen van het plan al in de overeenkomst zijn verwerkt.
Conclusie
Het gebruik van een monddoodclausule biedt geen waterdichte bescherming voor projectontwikkelaars. De enige manier om het risico te minimaliseren, is door overtredingen van de clausule dusdanig kostbaar te maken dat de andere partij het niet aandurft om bezwaar te maken. Het blijft echter altijd belangrijk om maatwerk te leveren en gedegen juridisch advies in te winnen bij elke transactie. Elk project is uniek, en daarmee ook de juridische uitdagingen die daarbij komen kijken.
